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綠地負面不斷:多項目停工維權 “三道紅線”全線告警

綠地負面不斷:多項目停工維權 “三道紅線”全線告警

(原標題:綠地高負債之劫:美元債暴跌只是開始?)

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對於已處於輿論風口和投資信心崩塌邊緣的綠地而言,已經不能再添新雷了。

中房報記者 許倩丨北京報道

綠地控股集團近來負面消息不斷。“三道紅線”全線告警、多項目停工維權、被供應商催債、甩賣資產、多隻美元債券暴跌,一個一個的大爆料,令市場信心急劇下降。

最新公開消息是,綠地正將231億元商辦資產包擺上貨架,被曝光的商辦項目推薦書來自集團旗下“事業一部”樓書。這或許是其能想到的最快的自救方式之一。

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不過,綠地方急於否認“自救”意圖。

綠地控股事業一部工作人員表示,樓書是爲參加“雙十一”線上活動做的資料彙總,並非集團層面所爲,也不是變賣資產概念。綠地控股方面也表示,這些商辦項目本身就是待售物業,出售商辦項目是常態,該公司每年有30%銷售金額來自商辦物業銷售。

另外,綠地也在努力尋找戰投。據市場消息,綠地於一周前召開投資人會議表示,混改或於今年春節前完成,戰投方將引入有金融背景的央企。

11月19日上午,綠地控股管理層與債券投資人舉行了電話會議,具體內容未透露。不過,其年底將迎債券集中兌付期,其中12月約有88.7億元債券到期,明年1月份到期負債略超81億元。這些都是迫在眉睫的待償債務。對於已處於輿論風口和投資信心崩塌邊緣的綠地而言,已經不能再添新雷了。

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負債高企

資本市場對風險的反應總是最爲敏感。市場信心的不足令綠地陷入“股債雙殺”局面。一方面,綠地股價接連下跌,市值明顯縮水;另一方面,債券也在下跌。

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11月19日數據顯示,綠地控股多隻美元債券暴跌。其中,2024到期的利率爲5.875%的美元債券,每股下跌2.5美分,創3月19日以來最大跌幅;2025年到期利率7.25%的美元債每股下跌2.9美分,創歷史最大跌幅。此前一日,綠地控股一筆2023年到期利率6.125%的美元債也出現下跌,每股跌1.9美分至92.1美分。

美債下跌背後,折射出綠地高負債危機,已令投資者失去信心。

“近期綠地負面消息相當多,投資者擔心綠地會出現債務違約,紛紛折價拋售,由此導致其美元債下跌。”協縱策略管理集團聯合創始人、資深地產金融分析師黃立衝對中國房地產報記者表示。在其看來,綠地是最容易出現債務違約的公司之一,這也代表了部分機構投資者看法。

監管層設置的地產融資“三道紅線”,令綠地控股高負債問題被呈於明面上來。

據綠地控股三季報,截至2020年9月30日,公司負債總額1.03萬億元,相比年初增長1.77%,短期有息負債、長期有息負債分別爲1029.84億元、2206.85億元,長短期有息負債比例爲2.14。公司賬面貨幣資金爲805.72億元,同比下降2.2%,難以覆蓋短期負債。

以“三道紅線”作爲標準,截至2020年9月30日,公司剔除預收款後的資產負債率爲82.38%,相比年初增長1.58個百分點;淨負債率爲183.45%,相比年初增長27.85個百分點;現金短債比爲0.78,相比年初增長0.02,“三道紅線”全部踩中。

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這就意味着,綠地接下來的融資將會受到很大限制,借錢變得越來越難。

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事實上,綠地控股近年來的激進擴張路線早已爲其高負債埋下伏筆。其資產負債率自2015年以來就高居不下,長期在88%左右徘徊,遠高於80%行業均值。

高負債必須有高週轉來實現去化,否則就會陷入資金鍊危機。據克而瑞研究中心數據,2020年1~10月,綠地控股全口徑銷售額爲2413.8億元,同比下降10.3%;10月全口徑銷售額爲235億元,同比下滑6.4%。2019年綠地實現合同銷售金額3880億元,比2018年同期增長僅0.1%,是其年度銷售目標的77.6%。

就在上個月,有機構發佈了一篇《綠地,請付款》文章,對綠地集團西南事業部進行公開討債。文章催討的廣告款一共才7.5萬元。不久,該文章即被刪除。

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自救不易

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有分析稱,債務危機可怕之處並非債務規模之巨,而是債務螺旋。債務螺旋,通常被理解爲信用坍塌的連鎖反應。若一家企業債務危機一旦擊穿社會金融信用基石,引發資產價格整體暴跌,那麼就算是原本資產負債表健康的企業也可能陷入債務螺旋而倒閉,最終引發金融危機。

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這並不是危言聳聽。綠地當務之急是如何自救。

早前,消息稱,一份綠地控股集團的商辦項目推薦書顯示,綠地集團有意出讓包含上海和江蘇兩地共14個項目27個物業項目,合計售價231億元人民幣。推介項目中,不乏地鐵上蓋綜合體、具備市中心區位優勢的成熟商圈物業等。

綠地方面對此則迴應稱,對於綠地而言,出售商辦項目是常態,綠地每年有30%銷售金額來自商辦物業銷售,準確來說,這些商辦不能稱爲資產,是和住宅一樣的可售物業。

如果能將27個商辦物業順利出售,將大大減緩綠地的現金流壓力。但這麼大規模的資產能否在短時間內找到接盤人,賣個好價錢,也是一個未知數。畢竟在當前房地產行業整體降負債之際,恐怕很難有企業有現金有魄力敢於拿下這麼大一筆投資了。

環業投資IP Global首席經濟學家柏文喜置評道,在現金流危急、急於變現資產時,也是別人大力壓價時,往往給出的價格不到估值的10%,這個時候就需要決斷了。綠地是否有當初萬達那樣殺伐決斷自救的魄力和能力,以及是否能有強大的外援作白騎士,決定着綠地是否可以度過此次危機。

綠地控股在經歷了二度混改之後,戰投依然成謎。有分析稱,引入金融領域的央企戰投可能性較大,尤其是險資。

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